Tegenstrijdige informatie gemeente Zeist over verkoop woningen Valckenhof: ‘verkeerde veronderstelling’

ZEIST De gemeente Zeist heeft in 2024 aan zorgorganisatie Warande laten weten dat voor individuele verkoop van de woningen in Valckenhof een vergunning nodig was. Die informatie kwam via verkoopmakelaar Capital Value terecht bij het College Sanering Zorginstellingen (CSZ), dat de verkoop van het complex beoordeelde. Een jaar later stelde het college van B&W echter tegenover de gemeenteraad dat de gemeente geen enkele kennis had gehad van het verkoopproces of de randvoorwaarden. Dat blijkt uit een reconstructie van Vastgoedmarkt.nl. Een jaar nadat Warande 23 ouderenwoningen aan de Burgemeester Korthals Alteslaan verkocht, werden de woningen nogmaals verkocht voor 2,5 keer de gemiddelde prijs.

Lees ook

Miljoenenverschil bij verkoop: Woningen Warande kort na verkoop veel meer waard

De tegenstrijdigheid draait om de vraag of de woningen van Valckenhof afzonderlijk konden worden verkocht. In 2024 was volgens de gemeente daarvoor een vergunning nodig. Later stelde de gemeente dat voor de kadastrale splitsing van het complex helemaal geen gemeentelijke toestemming nodig was. Het vermeende zogeheten ‘uitpondverbod’ - een verbod op het afzonderlijk verkopen van de woningen - werd vervolgens onderdeel van de beoordeling door het CSZ. De verkoop van Valckenhof werd uiteindelijk als marktconform aangemerkt.

In 2024 stuurde een gemeenteambtenaar een e-mail aan Warande waarin werd gesteld dat de woningen onder de regionale huisvestingsverordening vielen en dat voor individuele verkoop een vergunning vereist was. Volgens de gemeente kon dit van belang zijn voor een potentiële koper van het complex, zo blijkt uit de reconstructie van Vastgoedmarkt.

HUISVESTINGSVERORDENING

Capital Value, de makelaar die de verkoop namens Warande begeleidde, gebruikte deze informatie vervolgens in de communicatie met het CSZ. In een memo aan het college stelde de makelaar dat uitponden niet mogelijk was vanwege de regionale huisvestingsverordening. Volgens Capital Value werd daarmee bedoeld dat voor het afzonderlijk verkopen van de woningen een vergunning nodig zou zijn.

Het CSZ moest beoordelen of Warande het vastgoed voor een marktconforme prijs verkocht. Bij de waardering werd onderscheid gemaakt tussen twee scenario’s: het voortzetten van de verhuur en het afzonderlijk verkopen van de woningen. Uit de reconstructie van Vastgoedmarkt blijkt dat CSZ-adviseur Menno Stok de juridische basis voor de beperking op uitponden zelf niet kon terugvinden. Hij deed navraag bij Capital Value naar de onderbouwing. Stok waarschuwde vervolgens een beleidsmedewerker dat het al dan niet bestaan van de beperking rechtstreeks gevolgen had voor de taxatie en voor de beoordeling van de marktconformiteit.

GEEN JURIDISCHE BASIS

Daarmee was binnen het CSZ bekend dat op een cruciaal onderdeel van de waardering geen duidelijke juridische basis kon worden gevonden. Toch adviseerden vervolgens beiden positief aan hun eigen Raad van Bestuur. In die advisering werd het uitpondverbod opnieuw als vaststaand uitgangspunt gepresenteerd.

De Raad van Bestuur kreeg daarmee van beide inhoudelijke adviseurs een positief advies, terwijl die adviseurs onderling al wisten dat de juridische basis voor het veronderstelde uitpondverbod niet kon worden teruggevonden en dat dit punt rechtstreeks van belang was voor de waardering.

Toch werd de verkoop uiteindelijk als marktconform beoordeeld. Stok stelde dat het hoogste bod de waarde van het uitpondscenario benaderde. Volgens Capital Value heeft het CSZ vervolgens niet gevraagd om de passage over het uitponden nader toe te lichten. Het CSZ beoordeelde de verkoop daarmee mede aan de hand van een beperking op uitponden waarvan de juridische basis binnen het eigen beoordelingsproces niet kon worden vastgesteld.

KADASTRALE SPLITSING

In 2025 kreeg de kwestie een andere uitleg vanuit de gemeente Zeist. Naar aanleiding van raadsvragen liet het college weten dat voor de kadastrale splitsing van Valckenhof geen toestemming van de gemeente nodig was. Het zou gaan om een notariële handeling. De gemeente stelde bovendien dat de huidige eigenaar de woningen individueel mag verkopen.

Volgens de beantwoording van het college kan verwarring zijn ontstaan tussen de kadastrale splitsing van een perceel en een splitsingsvergunning voor het opdelen van een gebouw in appartementsrechten. Daarmee staat de latere uitleg van de gemeente op gespannen voet met de informatie die in 2024 aan Warande werd verstrekt.

In een reactie bevestigt de gemeente dat destijds met Warande is gedeeld dat zij voor individuele verkoop een vergunning nodig zouden hebben. ,,Het was een verkeerde veronderstelling van een medewerker die later weer is rechtgezet. Ook in de toenmalige beantwoording van raadsvragen.”

GEEN KENNIS

In november 2025 stelde jurist Thijs Heslenfeld uit Driebergen schriftelijke vragen over de verkoop van Valckenhof. Hij vroeg onder meer of het college vooraf kennis had gehad van het verkoopproces en de gestelde randvoorwaarden. Het college antwoordde: “Het college van B&W heeft geen enkele kennis gehad van het verkoopproces zoals dit door de heer Heslenfeld is geschetst en heeft ook geen kennis gehad van de randvoorwaarden bij de verkoop.”

De recente reconstructie van Vastgoedmarkt laat echter zien dat er in 2024 vanuit de gemeente informatie over de mogelijkheid van individuele verkoop aan Warande is verstrekt. De gemeente benadrukt in een reactie dat zij bij de verkoop geen rol speelden en dat de gemeente niet betrokken is geweest. ,,Van het verloop en de details van het verkoopproces heeft de gemeente dus geen kennis gehad.”

FINANCIËLE BELANGEN

Heslenfeld heeft de gemeenteraad inmiddels opnieuw over de kwestie geïnformeerd. Hij wijst daarbij op het verschil tussen de gemeentelijke e-mail uit 2024 en de beantwoording van de raadsvragen eind 2025. Hij vraagt de raad onder meer om de betreffende e-mail uit 2024 openbaar te maken en het college te laten uitleggen waarom deze niet bij de eerdere beantwoording van de raadsvragen is betrokken.

Heslenfeld: ,,Ik vind dat inmiddels serieus onderzoek nodig is naar de strafrechtelijke kant van deze zaak. De financiële belangen zijn enorm en op meerdere plekken zie je mensen informatie achterhouden, tegenstrijdige verklaringen afleggen of besluiten nemen die tot een onbegrijpelijke miljoenenwinst leidden. Dat bewijst nog niet dat en door wie strafbare feiten zijn gepleegd, maar het beeld dat dit allemaal slechts onoplettendheid of incompetentie zou zijn, vind ik inmiddels niet meer geloofwaardig. Ook mogelijke persoonlijke verrijking of andere financiële belangen moeten gewoon worden onderzocht.”

TAXATIE

De informatie over de vergunningplicht kwam volgens Vastgoedmarkt via Capital Value terecht in het dossier waarmee het CSZ de marktconformiteit van de verkoop beoordeelde. Daarbij werd rekening gehouden met de mogelijkheid dat uitponden niet zonder vergunning mogelijk was. De taxateur kwam uit op een waarde van ongeveer 3,525 miljoen euro bij voortzetting van de verhuur en ongeveer 3,9 miljoen euro bij uitponding. Het complex werd uiteindelijk voor 3,8 miljoen euro verkocht aan vijf particuliere investeerders. Nog geen jaar later werden drie vrijgekomen woningen verkocht voor gemiddeld ruim 409.000 euro per stuk, ongeveer 2,5 keer de prijs per woning waarvoor Warande het complex verkocht.

Dat het al dan niet bestaan van de beperking voor uitponden een waarderingspunt was, blijkt ook uit de interne advisering binnen het CSZ. Stok schreef dat de juridische basis voor de beperking niet kon worden teruggevonden en dat het bestaan daarvan rechtstreeks van invloed was op de taxatie en de beoordeling van de marktconformiteit. 

Volgens Capital Value is tijdens het verkoopproces niet aan potentiële kopers meegedeeld dat er sprake was van een uitpondverbod. Kandidaten met vragen over het splitsen van het perceel werden volgens de makelaar verwezen naar de gemeente.