Verliep verkoop wel eerlijk?

ZEIST De verkoop van wooncomplex Valckenhof roept vragen op bij betrokkenen. Uit documenten, gesprekken en een Woo-procedure ontstaat volgens jurist Thijs Heslenfeld een beeld van een verkoopproces waarin voorwaarden, taxaties en biedingen niet altijd logisch op elkaar aansloten. Een institutionele bieder stelt dat ‘de spelregels tijdens de wedstrijd zijn veranderd’, terwijl toezichthouder College Sanering Zorginstellingen (CSZ) volgens Heslenfeld signalen had kunnen opmerken die nader onderzoek verdienden.

Heslenfeld woont op landgoed Kraaibeek in Driebergen, waar hij eerder een vergelijkbaar proces constateerde. Valckenhof, een antroposofische woon- en leefgemeenschap voor 55-plussers , was jarenlang eigendom van de zelfstandige stichting Valckenhof. Na een fusie in 2023 kwam het vastgoed in handen van zorgorganisatie Warande. Kort daarna begon het verkooptraject. Het complex bestaat uit 23 sociale huurwoningen aan de Burgemeester Korthals Alteslaan met een statutair vastgelegde antroposofische identiteit.

De verkoop werd begin 2024 gemeld bij het CSZ. Uit stukken blijkt dat er al tijdens de voorbereidingen van de fusie gesprekken liepen over een mogelijke verkoop, wat destijds als risicovol werd bestempeld omdat het ideële doelvermogen daarmee snel te gelde werd gemaakt.

VOORWAARDEN

Makelaarskantoor Capital Value begeleidde het proces en stelde twee belangrijke kaders. Ten eerste zou uitponding – verkoop van losse woningen – volgens de regionale regelgeving niet mogelijk zijn. Ten tweede moesten bieders zich inspannen voor behoud van de antroposofische identiteit en de sociale structuur van het complex. Kandidaten tekenden hiervoor een intentieverklaring.

In een verslag aan het CSZ meldde de makelaar dat verschillende potentiële kopers vanwege deze voorwaarden afzagen van een bod. De randvoorwaarden hadden dus direct invloed op de omvang en samenstelling van de biedingen.

Capital Value vermeldde een taxatie van 3,9 miljoen euro, opgesteld op basis van een scenario waarin uitponding wél mogelijk zou zijn. Tegelijkertijd werd aan bieders steeds benadrukt dat de verkoop van losse woningen niet was toegestaan. Een tweede taxatie, gebaseerd op voortzetting van verhuur, werd in de Woo-stukken zwartgelakt, maar ligt volgens betrokkenen aanzienlijk lager. Desondanks sloten veel biedingen eerder aan bij de hogere uitpondwaarde dan bij het verhuurscenario.

Volgens Heslenfeld is dit tegenstrijdig: het marktproces werd formeel ingericht op voortzetting van sociale verhuur, maar paste vooral bij verkoop van losse woningen.

TWEEDE PARTIJ

Een institutionele bieder, in documentatie aangeduid als ‘Partij 2’, bezocht het complex, sprak met bewoners en presenteerde een plan dat aansloot bij de gevraagde inspanningsverplichting. Het eerste bod was 3.505.000 euro.

De bieder kreeg vervolgens van de makelaar te horen dat een bod ‘boven de taxatiewaarde’ was binnengekomen. Omdat de beschikbare informatie voortdurend stelde dat uitponding onmogelijk was, concludeerde de bieder dat er kennelijk tóch ruimte moest bestaan voor een verkoopstrategie per woning. Op basis daarvan bracht Partij 2 een tweede bod uit van 3.810.000 euro, inclusief een gefaseerd en zorgvuldig plan om op langere termijn losse woningen te verkopen en met voortzetting van de antroposofische gemeenschap in de tussentijd. Volgens de bieder werd hierover geen gesprek meer gevoerd door Warande of de makelaar. Het tweede bod bleek uiteindelijk 6.293 euro hoger dan de uiteindelijke koopprijs.

De winnende partij was een kort voor de verkoop opgerichte BV van vijf particuliere investeerders. Het compacte bidbook bevatte geen uitgewerkt plan voor behoud van de woon- en leefgemeenschap, maar vermeldde wel dat het plan was om ‘de wensen van huurders’ te respecteren. Het oorspronkelijke bod bedroeg 3.853.707 euro. Na een neerwaartse correctie in verband met lekkende daken werd de koopprijs 3.803.707 euro. Na overdracht in januari 2025 startte de koper met verkoop van losse woningen: in september verscheen de eerste op een verkoopplatform en in november was deze verkocht.

Het CSZ ontving in november 2024 alle stukken die van belang zijn in deze zaak. In de documenten is niet terug te vinden dat de toezichthouder vragen stelde over de combinatie van de formele randvoorwaarden – geen uitponding en behoud van de gemeenschap – en biedingen die juist vooral vanuit een uitpondscenario verklaarbaar zijn. Volgens Heslenfeld had deze tegenspraak aanleiding moeten zijn voor nader onderzoek.

Warande, Capital Value en de koper hebben tot nu toe niet publiek gereageerd. Ook is nog niet bekend of het CSZ naar aanleiding van de ingediende stukken aanvullende stappen overweegt.

ZORGEN

Voor de bewoners staat vooral de toekomst van hun gemeenschap centraal. Zij ervaren sinds de verkoop onzekerheid over het behoud van het woonconcept dat decennialang de kern vormde van Valckenhof.

Onafhankelijk raadslid Fiscalini en Seyst.nu hebben raadsvragen gesteld over deze kwestie.